저가양수도! 부모와 자식간의 절세 혜택인데 나만 몰랐다면?

출처: unsplash.com/, 절세방법 저가양수도

1. 저가양수도란?

저가양수도는 부모가 자녀에게 부동산을 저렴한 가격에 양도하는 것을 말합니다. 이는 가족 간의 거래로서 특수관계에 해당하며, 세금 면제 혜택을 받을 수 있는 경우가 많습니다. 이 경우 매도자는 양도소득세 대신 증여세와 취득세를 고려해야 합니다. 매도자가 1세대 1주택 또는 일시적 2주택으로 양도소득세 비과세 대상인 경우 저가양수도를 고려할 수 있습니다.

매수자인 경우에는 시가보다 낮은 가격으로 부동산을 취득하므로 증여세를 납부할 필요가 없고, 무주택자 유상취득세율을 적용받아 세 부담을 낮출 수 있습니다. 예를 들어, 1주택자가 10억원 아파트를 7억원으로 저가양도할 경우, 매수자는 증여세를 납부할 필요 없이 3억원을 저렴하게 취득할 수 있습니다.

상속세 및 증여세법에서는 특수관계에 있는 사람 사이에서 재산을 시가보다 낮은 가격으로 양도할 때, '시가와 대가의 차액'이 기준금액(시가의 30% 또는 3억원 중 적은 금액) 이상이면, 차액을 증여재산 가액으로 취급하는 규정이 있습니다. 이는 두 수치 모두 3억원이므로 차이는 '0'이 됩니다. 따라서 부모가 자녀에게 집을 넘겨주는 경우, 부모는 양도세를 납부하지 않아도 되고, 받는 자녀(A씨)도 증여세를 납부할 필요가 없어지는 것입니다. 단, 나머지 7억원에 대해서는 매수자인 자녀가 소득을 증빙할 수 있어야 합니다.

 

2. 부당행위 계산 부인 규정에 따른 초과 세금 부담

저가양수도는 부모가 자녀에게 주택을 양도할 때, 증여세와 양도세를 절약하기 위해 많이 사용되는 방법입니다. 하지만 예를 들어, 아버지가 5억에 아파트를 구매한 후 가격이 10억으로 상승했다고 가정해봅시다. 아버지는 세금을 절약하고자 저가양수도 방법을 사용하여 자식에게 10억원짜리 아파트를 양도할 수 있습니다.

이 경우, 일반적으로 양도소득세가 발생하지 않습니다. 그 이유는 아버지가 아파트를 5억에 취득하고 5억에 판매하였기 때문에 거래 차익이 발생하지 않았기 때문입니다. 그러나 시가와 실제 매도 금액의 차액이 3억원보다 크면, 부당행위 계산 부인 규정이 적용됩니다.

따라서 아버지는 시장 가격인 10억원에 거래한 것으로 간주되어 양도차익으로 5억원을 신고하고, 이에 따라 양도소득세를 납부해야 합니다. 또한, 자녀도 증여세를 납부해야 합니다. 부당행위 계산 부인 규정에 따르면, 저가양수도로 인해 얻은 이득 중에서 30% 또는 3억원을 초과하는 금액은 무상으로 받은 것으로 간주됩니다. 따라서 위의 예시에서는 자녀가 10억원 시가보다 저렴하게 5억원에 주택을 구매했으므로, 5억원의 차익이 발생하며, 이 중 3억원을 초과하는 2억원에 대해 증여세를 납부해야 합니다.

 

3. 저가양수도 진행 시 고려 사항

저가양수도를 할 때에는 다음과 같은 상황을 고려해야 합니다.

# 부동산 시장 가격

저가양수도는 부동산의 시장 가격과의 차이를 이용하는 방법입니다. 따라서 부동산 시장 가격을 정확히 파악하는 것이 중요합니다. 지역의 부동산 시장 동향과 유사한 아파트의 거래 가격 등을 참고하여 시장 가격을 확인해야 합니다.

# 양도 및 증여 세법

저가양수도는 세법에 의해 제한될 수 있는 경우가 있습니다. 양도세와 증여세에 대한 세법 및 규정을 숙지하고, 해당 세금을 지불할 의무가 있는지 확인해야 합니다. 10년 내 증여가 없었다면 5,000만원에 대해서 추가공제가 가능합니다. 

# 세대 구분 및 중위소득

자녀에게 명의 이전시 별도세대를 구성하고 있는지 확인해야 합니다. 1세대는 주택을 취득하는 사람과 주민등록등본상에 함께 등재된 가족으로, 취득일 기준 만 30세 미만 자녀는 주민등록표에 없어도 동일세대에 포함된 것으로 간주합니다. 다만 이에 해당해도 예외적으로 월 소득이 중위소득의 40% 이상이면 별도세대 구성이 가능합니다. 

# 거래금액에 대한 자금 출처

거래금액에 대한 자금 출처도 분명히 해야 합니다. 가족 간 부동산 거래는 특히 과세관청에서 주의 깊게 들여다보기 때문입니다. 자금이동이 없거나, 출처 입증을 못 하면 해당 거래를 매매가 아닌 증여로 볼 수 있습니다.

# 부당행위 계산 부인 규정

저가양수도로 인해 양도차익이 발생할 경우, 부당행위 계산 부인 규정이 적용될 수 있습니다. 이 규정은 저가양수도를 통해 발생한 이득 중 30% 또는 일정 금액을 초과하는 부분을 증여로 간주하여 세금을 부과할 수 있습니다. 따라서 양도와 증여 세금 외에도 이 규정에 따른 추가적인 세금 부담이 있을 수 있습니다.

# 기타 법적 고려 사항

저가양수도는 세금을 절약하기 위한 전략이지만, 법적으로 부당한 행위가 아닌지 확인해야 합니다. 법률에 위반되지 않는 범위 내에서 저가양수도를 실시해야 합니다.

감사합니다.